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成都房屋抵押貸款常識都有哪些？

2019-10-15 15:57:00

成都房屋抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，并可優先受償的貸款方式。

住房抵押貸款的分類

我們一般操作的抵押貸款是個人抵押消費貸款和企業抵押經營貸款。二者的區別如下：

可以抵押的物業（以成都地區為例，其他區域以當地銀行信息為準）

1、有國有土地許可證和房產證。

2、能正常上市交易的商品房。

3、房齡不能過長。房齡小于20年，或者房齡與貸款年限相加不能超過40年。

4、面積不低于40平米。面積過小的房屋，多數銀行不予抵押。

5、沒有列入當地城市改造拆遷規劃的房屋。

6、權屬沒有爭議的房子。被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子不得抵押。

7、滿5年的經濟適用房。未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證不能服務房屋抵押貸款。

8、部分公房不可抵押。

已購公房中有兩種情況不能服務房產抵押貸款。一是無法提供購房合同或協議的已購公房，因為有的購房合同會寫有原單位有優先購買權的條款銀行無法取得他項權利，所以不會受理。另一種是不能提供央產房上市證明的央產房，這樣的房產不能夠上市進行交易，也就無法操作房屋抵押貸款業務。

9、未結清貸款的房子不可抵押。

在第一次抵押貸款時，銀行已經擁有了這所房產的他項權利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權。

PS：按揭中的房子想要做抵押，有兩種方法可以選擇：

A. 抵押給擔保公司，支付擔保公司月利息，借款的金額是房產的評估值-按揭貸款的剩余金額=現借款金額。

B. 將房產重新在銀行申請抵押貸款，貸款金額是房產評估值的7成，新申貸銀行批貸以后，再把原銀行的按揭貸款結清。

這兩種方法關鍵還是看批出來的新額度和你原來所欠的相差多少，少的話也沒意思。因為你原來如果是按揭貸款的話，利率肯定比抵押來的低，時間周期相對較長。

個人抵押消費貸款

需要準備的材料：銀行需要審核房產證，征信收入證明還款能力和流水。流水不夠的翻翻前面專門講流水的內容摻入

實際操作中，銀行只接受四種用途：裝修，買汽車出國留學家具和藝術品。以裝修為例，銀行會要求你提供裝修公司合同和對方公司的賬號。所以你提供的收款公司，在公司名稱或者主營業務中，就需要含有“裝修”或者“裝潢”二字。

企業經營抵押貸款

小微企業貸款顧名思義為了扶持中小企業。因此銀行在審核方面對財務報表沒有要求，重點考察的是抵押人（法人、股東和公司實際控制人）的個人還款能力。

所以走這條路的首先你需要一個公司，注冊經營一年以上（部分銀行要求兩年）。第二就是一份半年以上經得住推敲的流水。

收到貸款把資金轉幾個圈，或者分批取現，不可直接流入樓市。

抵押的利率和費用

目前貸款公司收取的“手續費“或者“平臺費”，一般一次性收取在2%-5%左右，貸款的年利率在6%-7%左右。

還款方式可以選擇3、5、10年期的先息后本，也可以選擇20年期的等額本息利率差距不是很大。

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