一、銀行是怎樣定義提前還款的？

為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個(gè)概念叫實(shí)質(zhì)性的提前還款。各貸款機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)質(zhì)性的行為有不同標(biāo)準(zhǔn)，但一般是12個(gè)月內(nèi)，借款人提前還款金額超過了本金余額的20％。

實(shí)際上，提前還貸不是想申請(qǐng)就能申請(qǐng)的，有的銀行規(guī)定，還貸滿一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，有的要求滿半年，有的還規(guī)定了還貸額度必須是1萬(wàn)的整數(shù)倍，有的甚至規(guī)定了還款次數(shù)，一年只能提前還貸一次。

即使是提前還貸操作相對(duì)簡(jiǎn)單的公積金貸款也都有類似的要求，比如每次還貸低限額為一萬(wàn)元，且不得低于12個(gè)月的貸款本息額，每年限還貸一次。

除了還貸時(shí)間和還貸額，有銀行提前還貸要收取違約金，因?yàn)樯暾?qǐng)?zhí)崆斑€貸，意味著交給銀行的貸款利息少了，于是就通過收取違約金的方式彌補(bǔ)這一點(diǎn)。需要注意的是，違約金的收取方式主要有兩種：

1、按照提前還款時(shí)未結(jié)余額的2％－5％計(jì)算，比如100萬(wàn)貸款，提前還貸后，還剩下50萬(wàn)沒還，那么要交1萬(wàn)－2．5萬(wàn)的違約金；

2、按照收取若干個(gè)月的利息來計(jì)算，比如還貸不足一年的罰息三個(gè)月；還貸滿一年不滿兩年的罰息兩個(gè)月；還貸滿兩年以上的不罰息。

注意：由于不同的銀行不同的貸款類型，對(duì)提前還貸的要求也存在一定的差異，以上關(guān)于提前還貸時(shí)間、還貸額、違約金等情況，在貸款合同簽訂前好先向銀行問清，并將相關(guān)問題落實(shí)到合同中。

四、提前還貸后，剩余貸款可能享受不到優(yōu)惠利率

通常，房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。由于目前貸款額度較大，很少有人能一次性還清貸款，因此多數(shù)購(gòu)房人會(huì)選擇部分還清，而部分提前還款又分兩種方式，一種是縮短貸款年限，月還款額不變，一種是減少月還款額，貸款年限不變。

1、等額本息還款

等額本息還款是很多人使用的還款方式，因?yàn)榍捌诘倪€款壓力小，但是有個(gè)不好的就是利息比等額本金來得多，雖然每個(gè)城市的房貸利率都是不一樣的，但是基本都是在基準(zhǔn)貸款利率上上浮10％到30％。房貸有幾種貸款方式，商業(yè)貸款，公積金貸款和組合貸款，而由于100萬(wàn)的房貸已經(jīng)超過了40萬(wàn)，因此只能選擇商業(yè)貸款或者組合貸款，因?yàn)閭€(gè)人公積金貸款高只有40萬(wàn)。

如果是在基準(zhǔn)利率上浮10％，也就是貸款利率達(dá)到了5.39％，那么如果是商業(yè)貸款100萬(wàn)，30年的利息就有101.92萬(wàn)。選擇組合貸款（公積金40萬(wàn)+商業(yè)貸款60萬(wàn)），30年的利息就是83.82萬(wàn)。

如果是在基準(zhǔn)利率上浮20％，那么貸款利率就達(dá)到了5.88％，商業(yè)貸款100萬(wàn)，30年的利息就有113.06萬(wàn)。組合貸款100萬(wàn)，30年的利息一共有90.51萬(wàn)。

如果是在基準(zhǔn)利率上浮30％，那么貸款利率是6.37％，商業(yè)貸款100萬(wàn)，30年的利息就要124.47萬(wàn)。選擇組合貸款100萬(wàn)，30年的利息要97.35萬(wàn)。

2、等額本金還款

等額本金和等額本息不一樣，就是前期的還款壓力比較大，但是相應(yīng)的利息會(huì)比較少。

如果基準(zhǔn)利率上浮10％（即5.39％），那么純商業(yè)貸款100萬(wàn)，30年利息就要81.07萬(wàn)，比等額本息少了2.8萬(wàn)左右。假如選擇組合貸30年利息68.19萬(wàn)，少了10幾萬(wàn)。

如果是基準(zhǔn)利率上浮20％（即5.88％），那么商業(yè)貸100萬(wàn)30年利息88.44萬(wàn)，選擇組合貸100萬(wàn)30年利息72.62萬(wàn)。

如果是在基準(zhǔn)利率上浮30％（即6.37％）那么商業(yè)貸100萬(wàn)30年利息就要95.81萬(wàn)，若是選擇組合貸100萬(wàn)30年利息77.04萬(wàn)。